【南カリフォルニア不動産】自宅売却、損していませんか？意外と知らない「税額控除」活用術

1. SELLING COSTS（売却費用）

家を売るためにかかった費用は、売却価格から差し引くことができます。具体的には、以下のような費用が含まれます。

• 不動産エージェントへの手数料（Commission）

• 広告費・マーケティング費（私の得意分野である、InstagramやYouTubeを活用したプロモーション、バーチャルステージングの費用なども！）

• エスクロー費用、タイトル保険料、登録料など

• 専門家への相談料（税理士や弁護士への相談費用）

これらの費用をしっかりと記録しておくことが、節税への第一歩です。

2. HOME IMPROVEMENTS AND REPAIRS（住宅改修・修理）

売却のために行った、家の価値を高めるための改修や修理にかかった費用も、税額控除の対象となる場合があります。

• 改修（Improvements）：家の寿命を延ばしたり、価値を高めたりする工事。例えば、屋根の葺き替え、キッチンのリフォーム、Wolf、Sub-Zero、Boschなどの高級家電への買い替え、HALO水システムやTOTOウォシュレットの設置などが挙げられます。これらの費用は、「調整後の取得費（Adjusted Basis）」に加算され、結果として売却益を減らす効果があります。

• 修理（Repairs）：家を良好な状態に保つための工事。例えば、壁の塗り替え、雨漏りの修理など。売却の直前（通常は90日以内）に行った修理は、税額控除の対象となる可能性がありますが、単純な維持・管理費と区別が必要です。

過去に行った改修の領収書や記録は、大切に保管しておいてくださいね。

3. PROPERTY TAXES（固定資産税）

売却するまでに支払った固定資産税も、売却時の税額控除の対象となる場合があります。地方税や固定資産税の合計額が一定額まで控除できます（2025年現在、既婚合算申告の場合は最大10,000ドルまで）。

4. MORTGAGE INTEREST（住宅ローン利子）

売却するまでに支払った住宅ローンの利子も、税額控除の対象となる場合があります。こちらも項目別控除を選択する場合、一定要件を満たした住宅ローンの利子が控除可能です。

5. CAPITAL GAINS TAX（譲渡所得税）

これが最も重要かもしれません！一定の条件を満たせば、売却益（売却価格から売却費用と調整後の取得費を差し引いた金額）に対して、譲渡所得税の一部または全額が非課税になります。

• 「マイホーム売却時の特別控除」：売却する住宅を、過去5年間のうち2年以上、自分の主要な居住地（Primary Residence）として使用していた場合、既婚合算申告の場合は最大50万ドル、独身申告の場合は最大25万ドルまでの売却益が非課税になります。

この特別控除を活用できるかどうかで、税負担が劇的に変わります。

一言アドバイス

いかがでしたか？「税額控除」を活用することで、意外と多くの費用を売却益から差し引くことができることがお分かりいただけたと思います。

しかし、税制は非常に複雑で、個々の状況によって適用される控除や計算方法が異なります。

「信頼できる税務の専門家（Certified Public Accountant, CPAなど）に相談すること」が何よりも大切です。私は不動産のプロではありますが、税務の専門家ではありません。正確な計算や申告については、CPAのご協力を得ることを強くお勧めします。

私は、お客様の不動産売買の全体像（Bigger Picture）を理解し、適切な戦略を立てるお手伝いをさせていただいた上で、お客様の利益を最大化し、自信を持って前へ進めるよう、伴走します。

もし、ご自宅の売却を検討されていて、税金のことも含めて相談したいという方は、ぜひお気軽にメッセージをください！お客様にとって最適な次のステップを、一緒に計画しましょう。