不動産の売却をお考えですか？
ロサンゼルスで不動産を売却すると言うのは、人生において大きな決断です。日本に本帰国される方もいらっしゃれば、アメリカ他州に引っ越される方もいます。初めてお家を売却されるにしても、何回か経験があるにしても、大きな決断であることは変わりないです。不動産マーケットは常々変化しています。マーケットの「今」を正しく理解していただくのが何より大事だと思っています。
私たちは、「複雑な過程をよりシンプルに」をモットーに、セラーであるお客様の負担をできる限り減らすことを目標にしています。「リストに出せば、必ず売れる」と思っている方も中にはいらっしゃいますが、バイヤーにウケる家の見せ方、少ないコストでできるリモデルで家をより高く売るテクニック、複数のオファーが入った際のベストなオファーの選び方、スムーズなエスクローにするための注意点、など、成功の秘訣にはコツがあります。その一つ一つを順番にお伝えすることで、お客様が自信を持って決断できるサポートをさせて頂きます。
物件売却の手順と私たちのサービス
サービス #1
無料コンサルテーション:
家を売る目的は、皆さんそれぞれ違います。今一度、家を売る目的を明確にしましょう。家を売るかどうか、売るとしたらいつがベストな時期なのか、迷う方も多いと思います。家を売る判断をするためには、引越し先の住宅価格、家を売る経費、家の売り出し中に次の家を買うことができるのか、投資物件の場合は1031 exchange（不動産用語集をご参照ください）で課税を避けることはできるのかなどの情報を集める必要があります。まず一度ご相談ください。
サービス #2
売れる家にするための準備:
家を売却することが決まったら、一度直接訪問させてください。周辺で現在売り出し中の物件価格、直近３−６ヶ月で売れた物件の価格など、マーケット状況をシェアさせていただいた上で、家のコンディションを見させて頂きます。同じエリア、同じコミュニティの中でも、家の中のコンディションによって、価値が大きく変わってくるので、少ないコストでできるリモデルのご提案や、少しでも高く家を売るアイデアをシェアさせて頂きます。必要に応じて、信頼できるハンディーマンや業者さんもご紹介いたします。
サービス #3
正しいプライシングとマーケティング:
家の販売希望価格（Listing Price)が適正であることが何より大切です。よく見られる間違いは、セラーが市場価格よりも高く値付けし、結局理想的なオファーが入らず、販売希望価格を下げざるを得ない状況になってしまうケースです。一方で、適正な価格を提示すれば、需要の高いカリフォルニアでは複数のバイヤーが販売希望価格を超えるオファーを提出してくることが期待できます。できる限り多くのバイヤーの興味を集め競争心理を煽り、最終的には希望価格を超える高い値段で売ることを目指しましょう。オンラインマーケティングやその他広告、オープンハウスの実施、内見の手配を全て担当させて頂きます。
サービス #4
オファーの検討と交渉:
オファーには提示価格以外にもエスクロー期間、頭金の金額、価格鑑定の有無、その他様々な条件が提示されています。バイヤーの状況把握や提示された条件を分析、整理し、どのオファーが一番適切で安全なのか、詳しく分析し、ご説明いたします。提示されたオファーを受ける、拒否する、カウターオファーを出す、以上の3つの選択肢がありますが、ケースバイケースで状況判断し、お客様がより良い判断ができるようお手伝いいたします。バイヤーから修理のリクエストがあった際には、必要最低限になるよう、交渉をさせて頂きます。
サービス #5
スムーズなエスクロー:
セラーとバイヤーが合意すると契約が成立し、エスクローが開設されます。エスクロー期間に入ると、エスクロー会社が様々な事務処理に加えて、取引が公正に行われることを監督する役目を担ってくれます。エスクロー期間は一般的には３０－４５日間ですが、頭金を多く準備できるバイヤーに関してはもっと短い期間でクロージングできる場合もあります。3つのコンティンジェンシー（不動産用語集をご参照ください）が外れるまでは契約は本決まりではないので、バイヤーが契約書通りに着実に動いてくれるよう、私たちエージェントは監督としてしっかりハンドリングしていきます。
サービス #6
ストレスフリーなペーパーワーク:
エスクロー期間中に様々な書類にサインをいただく必要がありますが、お客様の負担をできる限り減らすために、全ての書類を期限までに準備させて頂き、電子署名のシステムを駆使し、より簡単にサインいただけます。エスクローの終盤になってくると、住宅ローン会社からはローンの全額がエスクロー会社に振り込まれ、バイヤーは頭金の全額を振り込みます。エスクロー最終日に、家の権利（タイトル）をバイヤーに移し、クロージングになります。クロージング後、全てサイン済の書類をまとめ、お客様専用のDropBoxリンクをお送りします。
ロサンゼルス物件売却においてよくあるご質問
FAQをまとめましたので、ご参考にしてください。
セラーであるお客様が「家を売る」と心を決めた時が一番良い時期です。物件の売れ行きが良く在庫が少ない「売り手市場」がずっと続いています。いつが一番高く売れるパーフェクトなタイミングなのか、誰も予測できません。戦略的に準備すれば、必ず理想の価格で売れます。まず一度ご相談ください。
より信頼できるエージェントを選ぶことをオススメします。ローカルマーケットの知識を持っているのか？プライシングに戦略があるのか？直近で売れている物件のデータに詳しいのか？評判が良いのか？コミュニケーション能力があるのか？ホスピタリティがあるのか？一度話してみると、フィット感もわかると思うので、是非一度インタビューをしてみてください。
結論から申し上げますと、As isで売ることももちろんできますが、少しでもコンディションが良い方が高く売れます。事実、同じエリア、同じコミュニティの中であっても、家の中のインテリアのコンディションによって、価値が大きく変わってきます。少ないコストでできるリモデルのご提案や、少しでも高く家を売るアイデアをシェアさせて頂きます。必要に応じて、信頼できるハンディーマンや業者さんもご紹介いたします。
最近良く見られる”Price deduction”というのは、セラーが市場価格よりも高く値付けし、結局理想的なオファーが入らず、販売希望価格を下げざるを得ない状況になってしまったケースです。適正な値付け（プライシング）がとっても大事です。適正な価格を提示すれば、需要の高いカリフォルニアでは複数のバイヤーが販売希望価格を超えるオファーを提出してくることが期待できます。できる限り多くのバイヤーの興味を集め競争心理を煽り、最終的には希望価格を超える高い値段で売ることを目指しましょう。
はい、多くの書類に目を通すのは非常に負担であるのは理解できます。しかしながら、バイヤーに対して、セラーが物件について把握していることを全て開示する義務があります。様々な書類に目を通して頂き、サインをいただく必要がありますが、お客様の負担をできる限り減らすために、ご自身で資料を解読する必要はありません。それぞれの資料の目的や内容を口頭で説明させて頂き、注目すべきポイントを絞ってお伝えさせて頂きます。
Listing agreementの期限は物件がマーケットに出てから契約交わすまでの期間によって異なります。カリフォルニアでは、平均的に家が売れるまで30日以内なので、60日-90日を見ていただければ大丈夫です。期限を延ばすこともできますので、あまり心配なさらなくて大丈夫です。
MISTAKES TO AVOID
When Listing Your Home
Solution: Your Realtor can research comparable sales in your area and advise you of the appropriate price range of your property.
SOLUTION: One reason to hire a real estate professional is to make sure that no money is left on the table.
SOLUTION: Ask your real estate professional to determine whether the market cycle is poised to net you the most money.
SOLUTION: Don’t base your selling decisions on the seasons. Property sells year round.
SOLUTION: If your home is easy for agents to show, more potential buyers will see it, which will improve your odds of getting the deal you want. If your specific lifestyle is not be compatible with frequent showings, your agent will help you determine a solution that will best fit your situation.
SOLUTION: Make sure your agent is up-to-date with the latest technology, such as internet sites that cater to home buyers, online ads marketings, etc… Check to see what technology is being utilized in your specific area. A good agent will know where you can get the best exposure.
SOLUTION: Put some items in storage, create more light, play music or otherwise improve the “ambiance.” Your agent can offer helpful advice to create the right first impression.
SOLUTION: Most sellers are unaware that 80% of all buyer activity comes from the sign and MLS — any agent can provide that. So, if you don’t have a problem showing the home, but it hasn’t generated any interested buyers, it may be time to re-evaluate the price.
SOLUTION: Don’t blow a potential sale by an unkempt lawn, cluttered closets, unpainted front door, hard to work locks, blown light bulbs, bad colors, stains, and bad odors. Spend time on the little things during this period.
SOLUTION: Don’t make any improvements prior to listing without consulting with us. Some upgrades will not yield any real increase in value, while others may increase property value substantially. Ask your agent to suggest low cost solutions to minor repairs that will yield the best profits.
SOLUTION: You should never give too little time to prepare your house before selling it. Estimate how much time you have before you need to sell and then plan ahead to allow extra time. You don’t want to be forced to accept a disappointing offer.
SOLUTION: Sellers themselves are responsible for at least 1 in 10 sales! Network your business and personal friends, hand out flyers, and keep the house in move-in condition. Your Realtor should be ready to hand you all sorts of assignments to make “team effort” successful.
SOLUTION: Never list your property unless you really want a sale! Get ready for a professional sales push when you list with a great agent. If your plan harbors some indecision, resolve it prior to listing, because success is every great Realtors’ objective!