全米リアルター協会（NAR）の和解によって、不動産取引のルールがいくつか変わりました。これは、家を売るあなた（セラー）にとって、どんなメリットがあるのでしょうか？変わるポイントと変わらないポイントをわかりやすく解説します。
これから変わるポイント
◎物件情報サイト(MLS)での報酬提示はNGに
今までの常識では、セラーが自分のエージェント（listing agent）とバイヤーエージェント（Buyer’s agent）の報酬両方を支払うのが一般的でした。purchase priceの2.5%ずつ、合わせて5%がスタンダードでした。バイヤーエージェントへの報酬を%として、物件情報サイト（MLS）に掲載して、どのエージェントが見ても一目瞭然でした。
今回の訴訟がきっかけとなり、これから、バイヤーエージェントへの報酬は、MLSに一歳掲載できなくなります（2024年8月17日実行）。
ただし、バイヤーエージェントへの報酬は、あなたの物件を魅力的に見せる（よりバイヤーの裾野を広げる）ためのマーケティング手段として、今まで通り有効的です。MLSでは明記できない代わりに、SNSやチラシ、ウェブサイトなど、MLS以外の媒体での宣伝は可能です。
◎報酬の支払いにはあなたの許可が必要に
今後、バイヤーエージェントへの報酬は、MLSから消えますので、これから、ケイスバイケースで、自由に交渉できるようになります。
あなたのエージェントが、買主側のエージェントに報酬を支払う場合、事前にあなたの許可を得ることが義務付けられます。この許可は書面で行われ、報酬額や料率も明確に記載されます。
変わらないポイント
◎諸費用の負担の交渉はこれまで通り
バイヤーの諸費用を負担するかどうかは、これまで通りあなたが自由に決められます。
- 住宅検査（Home inspection）に基づいた修理要求: 住宅検査で発見された問題点について、修理を依頼されたり、その費用分を価格から値引きするよう交渉されたりします。
- 家電製品や家具の譲渡交渉: セラーが不要な家電や家具を譲り受けることで、バイヤーは新居での初期費用を抑えられますので、その交渉も考えられます。
- 諸費用の負担交渉: 登記費用やバイヤーエージェント仲介手数料など、高額になりがちな諸費用の一部または全部を、セラーに負担してもらうよう交渉されます。
- Home warrantyの付与交渉: 将来的な水回りや家電など、修理修繕費用に備え、セラーにHome warrantyを付けてもらうよう交渉されます。
- 引渡し日の調整: セラーの都合に合わせて、引渡し日を早めたり遅らせたりするよう交渉できます。
まとめ
今回のルール変更によって、不動産取引はより“透明性”が高まります。エージェントに支払う報酬や、バイヤーへの諸費用の負担について、今まで以上に、あなたが雇うエージェントと事前にしっかりと話し合い、納得した上で売却を進めることが大切です。
